Bezit je een huis of appartement dat je gaat verhuren? Of ben je van plan om een woning te huren? In beide gevallen is het van belang om een plaatsbeschrijving op te maken.
Lees onze tips om onaangename verrassingen te voorkomen.
Een plaatsbeschrijving is in principe verplicht bij de aanvang van elke verhuring. Ongeacht of het gaat om een huis, een appartement of een kot, en ongeacht of het pand gemeubileerd is of niet. Jammer genoeg wordt in de praktijk vaak te snel over gegaan. Terwijl de inhoud van dat document even belangrijk is als die van de huurovereenkomst zelf.
Wat is een plaatsbeschrijving?
Een plaatsbeschrijving is een document waarin een precieze en gedetailleerde beschrijving wordt gemaakt van het pand en de staat waarin het zich bevindt, op het ogenblik dat de huurder er zijn intrek in neemt. De plaatsbeschrijving wordt door beide partijen ondertekent of de volmacht wordt gegeven aan een onafhankelijk deskundige.
Wetgeving: is een plaatsbeschrijving verplicht?
Een plaatsbeschrijving bij het begin van de huur maakt deel uit van de documenten die verplicht zijn bij de verhuring van een woning. Ongeacht of het gaat om een huis, appartement, kot, gemeubileerde verhuring … en in het hele land. In Vlaanderen geldt de verplichting wel alleen voor huurwoningen die als hoofdverblijfplaats dienen voor de huurder (dus niet voor een tweede verblijf). In Brussel en Wallonië is de verplichting anders geformuleerd: voor alle woningen die worden verhuurd, behalve bij een vakantieverhuring. Daardoor vallen vakantiehuizen in heel België hierbuiten.
Maar behalve een verplichting is het ook een heel nuttig iets voor de verhuurder. Zonder plaatsbeschrijving riskeert hij op het einde van de huur immers de pineut te zijn. De huurder zal er dan namelijk van mogen uitgaan dat hij het pand in dezelfde staat heeft ontvangen als dat waarin het zich bevindt op het ogenblik dat hij het verlaat. Daardoor zal de verhuurder de huurder niet aansprakelijk kunnen stellen voor eventuele schade aan de huurwoning. Tenzij hij kan bewijzen dat de schade wel degelijk door de huurder werd aangebracht, iets wat meestal helemaal niet makkelijk te bewijzen valt.
Een plaatsbeschrijving heeft maar juridische waarde als deze wettelijke regels werden nageleefd:
- Het document is “op tegenspraak” opgesteld, d.w.z. dat zowel de huurder als de verhuurder aanwezig waren (of hun vertegenwoordiger, bv. een vastgoedmakelaar of een schatter-expert).
- Het is opgemaakt toen het pand leeg stond of tijdens de eerste maand van bewoning.
- Het werd door beide partijen gedateerd en ondertekend.
- Het is gedetailleerd.
Hoe een plaatsbeschrijving zelf opmaken?
Het is belangrijk om systematisch te werk te gaan in de plaatsbeschrijving. Start bv. op zolder of de bovenste verdieping en eindig beneden of met de kelder. Begin in elke kamer op dezelfde plaats, zodat je niets overslaat. Beschrijf de kamer dus bv. te beginnen bij het plafond, dan de muren, deuren en vensters en eindig met de vloerbekleding.
Geef een beschrijving van de staat waarin de kamer zich bevindt.
Vermeld al wat gebrekkig, beschadigd, slecht onderhouden, defect, versleten of vuil is.
Maak ook voor alle gemeubileerde vertrekken zoals keuken en badkamer een inventaris op van al wat aanwezig is.
Een schets kan handig zijn, zeker voor een grotere woning. Nummer in die schets elke kamer en verwijs dan verder in de plaatsbeschrijving naar die nummers.
Denk ook aan de algemene installaties: verwarming, elektriciteit, water en gas. Vermeld het zeker in de plaatsbeschrijving indien daar een probleem mee is. Als gas, elektriciteit en/of water waren afgesloten op het ogenblik van de plaatsbeschrijving, vermeld dan uitdrukkelijk dat daardoor de werking van bepaalde toestellen en kranen onmogelijk kon worden gecontroleerd.
?? Onze tip: Onderbouw jouw plaatsbeschrijving ook zeker met foto’s. Foto’s geven de beste weergave van de staat van het eigendom.
Of je nu huurder of verhuurder bent, teken nooit als je niet helemaal akkoord gaat met wat wordt beschreven!
De huurder heeft er belang bij dat alle bestaande schade wordt vermeld in het document.
Wie stelt de plaatsbeschrijving op?
Meestal stellen verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving samen op. Het voordeel daarvan is dat er geen kosten zijn.
Sommige mensen schakelen echter liever een onafhankelijk deskundige in. Die kan dan in absolute neutraliteit vaststellingen doen, wat discussie kan voorkomen.
?? Onze tip? Schakel een onafhankelijk deskundige in. Zie de kostprijs als een verzekering. Een verzekering betaal je liever ook niet? Heb je ze nodig, ben je blij dat je ze hebt!
Registratie: waar, wanneer en hoe?
Het is verplicht om de plaatsbeschrijving die bij het begin van de huur wordt opgesteld, te laten registreren. Precies zoals dat moet met de huurovereenkomst.
Het is aan de verhuurder om dat te doen. Hij heeft daar twee maanden de tijd voor nadat de huurovereenkomst werd getekend.
Hij kan de ondertekende documenten gaan afgeven op het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde goed zich bevindt. Of hij kan de registratie online uitvoeren.
Hoeveel kost een plaatsbeschrijving?
Wanneer verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur gewoon samen opstellen, kost hen dat niets. Dat kan meespelen als criterium voor (ver)huurders die de kosten n.a.v. de verhuring willen beperken. Maar de medaille heeft een keerzijde. Het nadeel voor de huurder is dat aangezien de verhuurder het pand beter kent dan hij, die in het document bv. bepaalde schade “over het hoofd ziet” en niet vermeldt. Maar ook de verhuurder kan er nadeel van ondervinden wanneer de plaatsbeschrijving niet gedetailleerd genoeg is gemaakt, want dan zal hij de huurder later misschien niet aansprakelijk kunnen stellen voor schade. Beiden hebben er dus belang bij om aandachtig te zijn.
Als je achteraf discussie wilt voorkomen, kun je dan ook overwegen om een deskundige in te schakelen en de kosten te delen. De prijs van een plaatsbeschrijving hangt af van de grootte van het pand, maar het gaat al snel om een paar honderden euro’s.
Het is aan de verhuurder en de huurder om te bepalen welke formule ze verkiezen.
Wie betaalt de plaatsbeschrijving?
Wanneer de plaatsbeschrijving door een deskundige wordt opgesteld, zijn de kosten fiftyfifty voor de verhuurder en de huurder.
Wanneer de verhuurder en de huurder het niet eens zijn over de keuze van een deskundige, kunnen ze elk een aanstellen en dan betaalt ieder zijn eigen deskundige.
Wat bij vertrek?
Op het einde van de huur, normaliter op de laatste dag van het huurcontract, dient er een uitgaande plaatsbeschrijving gemaakt te worden. De uitgaande plaatsbeschrijving wordt vergeleken met de ingaande plaatsbeschrijving en zo kan er bepaalde huurschade worden vastgesteld en nagegaan worden of de huurder zijn plicht is nagekomen om het pand “als een goed huisvader” te bewonen en te onderhouden. De huurschade dient dan op gelijst te worden en kan vervolgens verrekend worden met de huurwaarborg die bij aanvang gevestigd werd. Desnoods zelfs het volledige bedrag.
?? Een goede ingaande plaatsbeschrijving is dus van cruciaal belang!
De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.