Bij de verkoop van een eigendom komt héél bij kijken. Naast wat opknapwerken, het trekken van de beste foto’s, het voeren van de nodige publiciteit, het plannen en uitvoeren van de afspraken, ook héél wat papierwerk. Ondanks dat we meer en meer in een digitale wereld leven wordt de checklist van documenten die we moeten aanvragen steeds langer en langer.
De complexiteit wordt ook groter en groter doordat sommige documenten verplicht zijn voor aanvang van de verkoop, andere dan weer uiterlijk bij ondertekening van de overeenkomst en tot slot nog andere tegen akte. Daarenboven variëren de documenten van informatief, naar adviserend tot dwingend voor naleving. Niet te vergeten, sommige hebben publiciteitsverplichting en beperkte geldigheid! Tot slot, dien je ze allemaal op verschillende plaatsen aan te vragen. Kortom, zelf een weg zoeken in het doolhof wordt bijna onmogelijk als je je als verkoper optimaal wil voorbereiden voor de verkoop van jouw eigendom. Laat dat nu net essentieel zijn!
Met onderstaand lijstje helpen we je graag verder:
Eigendomstitel
Allereerst dien je jouw eigendomstitel van onder het stof te halen. Dit is de document, meestal in een mooi kaftje van de notaris, die je na jouw akte bij de notaris van het notariskantoor hebt ontvangen, samen met de akte van de hypotheek (Hypotheekakte). De eigendomstitel is als een soort van identiteitskaart van jouw eigendom en laat oa. zien sinds welke datum je eigenaar bent, wie de voorgaande eigenaars zijn, etc., maar ook andere belangrijke elementen zoals bv. erfdienstbaarheden.
Voor de verkoop van elk eigendom is dit een essentieel document. Indien je dit niet meer hebt, kan je steeds een kopie opvragen bij jouw notaris.
Ben je eigenaar via erfenis, dien je zowel over de aangifte van de nalatenschap als over de aankoopakte van de overledene te beschikken.
Zijn er na jouw aankoop bepaalde overeenkomsten gemaakt met bv. de buren over een afsluiting, een gemene muur, etc. Ook die documenten zijn belangrijk en dienen hier toegevoegd te worden.
Kadastrale legger en kadastraal plan
Een kadastrale legger en plan staan als tweede op de checklist :-D. De kadastrale legger bevestigt een aantal zaken die vermeld staan in de eigendomstitel zoals de gegevens van de eigenaar, aard van het pand, perceelnummer en -oppervlakte, het bouwjaar en het kadastraal inkomen. Beschouw het als een soort van controle van de eigendomstitel. Het kadastraal plan geeft je zicht op de perceelgrenzen en de verschillende constructies op het perceel.
Beide kunnen aangevraagd worden bij het kadaster.
Uittreksel onroerende voorheffing
Elk jaar ontvang je een uittreksel voor het betalen van de onroerende voorheffing. De onroerende voorheffing is de jaarlijkse belasting die de Vlaamse Overheid heft op eigendommen die gelegen zijn in het Vlaams Gewest. Het kadastraal inkomen, dat genoteerd staat op de kadastrale legger, vormt de basis voor de berekening.
Door het toevoegen van een recent uittreksel kan de kandidaat-koper een idee krijgen van hoeveel belastingen zij jaarlijks dienen te betalen als eigenaar van de grond.
Dit document beland elk jaar in de brievenbus. Een kopie kan je aanvragen bij de Vlaamse Belastingsdienst.
Bodemattest
Voor het sluiten van een overdrachtsovereenkomst, zowel een risicogrond als een niet-risicogrond, is een bodemattest een noodzakelijk document om als verkoper te hebben. Het informeert de koper over de bodemkwaliteit. Het bodemattest vermeldt alle relevante gegevens die de OVAM over de grond kent. De inhoud van het bodemattest dient opgenomen te worden in de verkoopovereenkomst of aankoop-verkoopbelofte en vormt mede daarom een essentieel document.
Dit document kan rechtstreeks bij OVAM opgevraagd worden of via de notaris.
Stedenbouwkundig uittreksel - Vastgoedinformatie
Het stedenbouwkundig uittreksel geeft in eerste lijn de koper een overzicht van de vergunningen die voor jouw eigendom werden aangevraagd, of er al dan niet bouwovertredingen gemaakt zijn, of er een dagvaarding werd uitgebracht en dergelijke. Om de koper correct te informeren valt dit document onder de informatieplicht en is het bijgevolg belangrijk bij het maken van publiciteit.
Je kan dit document aanvragen bij jouw gemeente vlak voor je start met de verkoop, het heeft een beperkte geldigheid van 1 jaar.
Het uittreksel door de informatieverplichting een essentieel document bij de verkoop en vormt een belangrijke informatiebron voor de notaris bij opmaak van de verkoopovereenkomst en later de akte.
?? Afhankelijk van het type publiciteit heb je de mogelijkheid om afkortingen te gebruiken.
EPC
Wie in Vlaanderen een woning, appartement, studio, ... publiekelijk te koop of te huur aanbiedt, moet verplicht een energieprestatiecertificaat (EPC) hebben.
Het EPC moet opgemaakt worden door een energiedeskundige (type A). De deskundige gaat tijdens een plaatsbezoek kijken naar de ramen, de verwarming, de isolatiematerialen.
Zo geeft het EPC een idee aan de koper van de energiezuinigheid van het eigendom en speelt het een adviserende rol welke werken kunnen uitgevoerd worden om een betere energiescore te bekomen.
Het EPC is 10 jaar geldig en het origineel exemplaar dient bij akte overhandigt te worden aan de koper.
Elektriciteitskeuring
Elke elektriciteit installatie dient in België een goed gekeurd attest te hebben. Zo’n attest is 25 jaar geldig.
Tegen de akte dient de verkoper een al dan niet goedgekeurd attest te overhandigen aan de koper. Afhankelijk van de graad van inbreuken heeft de koper normaliter 18 maanden de tijd (vanaf akte) om de elektriciteitswerken uit te voeren en een nieuwe keuring te laten maken.
Naast het overhandigen aan de koper heeft de verkoper hier geen verplichtingen voor het uitvoeren van de werken.
Onze advies is steeds dit document voor handen te hebben bij opstart van de verkoop, ookal is het pas verplicht bij akte. Op die manier kunnen kopers beter de prijs inschatten, beter de prijs inschatten betekent een hogere prijs voor het eigendom zelf.
?? Je kan voordeeltarieven krijgen wanneer je een EPC en elektriciteitskeuring samen laat uitvoeren.
Gegevens over overstromingsgevaar
Als je jouw eigendom verkoopt, ben je verplicht op potentiële kopers te informeren over het risico tot overstroming, kortom over de overstromingsgevoeligheid van jouw eigendom.
De kaart van overstromingsgevoelige gebieden toont welke gronden in het Vlaamse gewest
- in 'effectief overstromingsgevoelig' gebied liggen
- in 'mogelijk overstromingsgevoelig' gebied liggen
- in 'niet-overstromingsgevoelig' gebied liggen
Via het Geoloket Watertoets kunt u informatie over een perceel opzoeken, downloaden en afdrukken en zo potentiële kopers correct informeren.
Ligt het eigendom in een overstromingsgevoelig gebied ben je verplicht potentiële-kopers erover te informeren. De informatie moet vermeld worden in alle akten en in alle publiciteit.
Informatie over de erfgoedwaarde
Wie zijn woning verkoopt, is sinds 1 januari 2015 verplicht om te melden of het pand beschermd is of voorkomt op een inventaris van het onroerend erfgoed.
Op de website van inventaris onroerend erfgoed kan je zowel beschermd als vastgesteld erfgoed opzoeken, net zoals UNESCO Werelderfgoed en erfgoedlandschappen.
Indien van toepassing, informatie van de syndicus/VME
Bevind jouw eigendom zich in een gemeenschap van eigenaars? Verzamel dan zeker jouw laatste 2 afrekeningen, de verslagen van de laatste 3 jaar en de laatst goedgekeurde balans zodat kandidaat kopers deze kunnen inkijken tijdens de bezichtigingen. Bij de syndicus kan je een syndicusbrief opvragen welke eveneens deze documenten inhoudt, alsook een aantal vragen beantwoord, oa. het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal, het bedrag van de eventuele verschuldigde achterstallen, de situatie van de betalingsoproepen voor het reservekapitaal waartoe de algemene vergadering heeft besloten.
?? Voor kopers is het belangrijk om te weten of bepaalde grote kosten nog dienen uitgevoerd te worden, bv. dakisolatie. Zorg dat je hier de nodige info kan over geven!
Indien van toepassing, posinterventiedossier
Heb je na mei 2011 gebouw of gerenoveerd met een aannemer? Dan dien je bij de verkoop van jouw eigendom een postinterventiedossier mee af te leveren. Het postinterventiedossier bevat technische gegevens over de structuren van het gebouw, hoe de structuur werd opgebouwd en welke materialen er in het gebouw zitten.
Dit dossier moet levenslang met het gebouw meegaan en dient telkens bij akte overgedragen te worden van eigenaar naar eigenaar.
Dit dossier dien je zelf op te bouwen of je vormt een onderdeel van het takenpakket van de veiligheidscoördinator.
Indien van toepassing, conformiteitsattest stookolietank
Wordt jouw eigendom verwarmd met mazout? Dan dient de stookolietank conform de wettelijke bepalingen te zijn, zodat de bodem niet verontreinigd kan worden. Na controle van een bovengrondse of ondergrondse stookolietank ontvang je een certificaat en wordt de stookolietank gemarkeerd. Bij de verkoop moet u dat certificaat voorleggen.
Verwarmde je vroeger met mazout? Dan dien je met het gepaste attest aan te tonen dat de stookolietank buiten gebruik is. Hier wordt de tank dan verwijderd of opgevuld.
Indien van toepassing, huurcontracten
Als het gebouw dat je wenst te verkopen verhuurd is, dien je ook hier de nodige informatie te verzamelen voor de potentiële kopers.
Het voornaamste is een kopie van het huurcontract, hier kan men de huurprijs, de maandelijkse kosten, wijze van afrekening etc. nalezen.
Tegen de akte dienen alle andere documenten overhandigd te worden zoals de ingaande plaatsbeschrijving, bewijs van registratie, de documenten van de huurwaarborg, etc.
?? Het is belangrijk in gedachten te houden dat de nieuwe eigenaar alle huurcontracten overneemt alsof hijzelf het huurcontract had ondertekend.
Voor de verkoop definitief kan gesloten worden zal de notaris tussen de ondertekening van de verkoopovereenkomst en het verlijden van de notariële akte nog een aantal opzoekingen doen zoals bv. KLIM/KLIP en controles uitvoeren, alsook een aantal wettelijk verplichte opzoekingen zoals nagaan dan je al dan niet nog belastingen verschuldigd bent aan de staat of achterstallen heeft bij de sociale zekerheid.
Maar alles begint met een goede voorbereiding! Neem dus zeker, alvorens je start met de verkoop van jouw eigendom, contact op met jouw notaris. Jouw notaris geeft jou advies en informeert je over alle nodige stappen die je dient te zetten. Zo kan je een zo’n compleet mogelijk dossier samenstellen, want een voorbereid persoon is er twee waard ??
Wens je graag de ondersteuning van een vastgoedmakelaar? Wij zijn thuis in deze papieren winkelen. De opbouw van het dossier is een belangrijk onderdeel van de verkoop en wordt allemaal met de grootste zorg uit jouw handen genomen!
Jouw eigendom verkopen of op zoek naar jouw nieuwe thuis? Heb je vragen? Bel ons op 03 259 04 04. Abricasa staat voor een persoonlijke én actieve dienstverlening van A tot Z! Leer ons kennen!
De inlichtingen zoals meegedeeld op deze pagina zijn louter van algemene aard en kunnen geenszins als sluitende professionele juridische adviesverlening aangepast aan specifieke of concrete persoonlijke omstandigheden worden beschouwd.
Bron: https://www.vlaanderen.be , www.notaris.be en veel ervaring ;-)